城市房地產(chǎn)管理法概述
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》是規(guī)范城市房地產(chǎn)管理、維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序、保障房地產(chǎn)管理人合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的一部法律，與《民法典》《價(jià)格法》《反不正當(dāng)競爭法》中的相關(guān)規(guī)范、以及《城市商品房預(yù)售管理辦法》《商品房銷售管理辦法》等規(guī)范性法律文件一道，共同構(gòu)筑起房地產(chǎn)市場管控的制度體系。
《城市房地產(chǎn)管理法》共分七章七十三條，分別從房地產(chǎn)開發(fā)用地、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的方面對(duì)項(xiàng)目開發(fā)、房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)歸屬的相關(guān)事項(xiàng)和法律責(zé)任進(jìn)行規(guī)范。
一、房地產(chǎn)開發(fā)用地
開發(fā)用地分為出讓和劃撥土地。其中，出讓用地的土地使用人需要支付土地出讓金，主要以“招、拍、掛”的方式獲得，有使用期限限制；劃撥用地的土地使用人僅需支付補(bǔ)償、安置等費(fèi)用即可，主要滿足國家機(jī)關(guān)、公益項(xiàng)目、城市基礎(chǔ)設(shè)施的用地需求，沒有使用期限限制。
土地使用權(quán)出讓必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地規(guī)劃，相關(guān)規(guī)劃須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后方可執(zhí)行，土地使用權(quán)出讓工作由市、縣人民政府土地管理部門實(shí)施。
二、房地產(chǎn)開發(fā)
房地產(chǎn)開發(fā)遵循經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除需滿足有明確的經(jīng)營范圍、場所、注冊(cè)資本、名稱和組織機(jī)構(gòu)的條件外，還需具備房地產(chǎn)開發(fā)的資質(zhì)，并在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后一個(gè)月內(nèi)前往登記機(jī)關(guān)所在地縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。
房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（土地使用權(quán)人）進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地；開發(fā)分期房產(chǎn)的，分期投資額應(yīng)當(dāng)與項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng)。
三、房地產(chǎn)交易
房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃的方式。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押；抵押合同簽訂后，土地上新增房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度規(guī)范房地產(chǎn)交易行為。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓須簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，滿足交易房地產(chǎn)無權(quán)屬爭議或權(quán)利限制、土地出讓金繳納滿足一定比例（活剝用地應(yīng)當(dāng)包有批準(zhǔn)權(quán)人民政府審批）的條件。在土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓過程中，土地使用權(quán)年限不隨土地轉(zhuǎn)讓而變更，同時(shí)，變更土地用途需要獲得原出讓方和城市規(guī)劃行政主管部門同意。
商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)滿足下列條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資百分之二十五以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。預(yù)售所得款項(xiàng)必須用于有關(guān)工程建設(shè)。
房地產(chǎn)抵押需簽訂書面抵押合同，抵押需憑土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證辦理。劃撥用地就拍賣變賣所得價(jià)款補(bǔ)足土地出讓金后，抵押權(quán)人才能受償。
四、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理
國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。土地使用權(quán)證書由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門核實(shí)、人民政府頒發(fā)；房屋所有權(quán)證書由縣級(jí)以上人民政府房屋管理部門核發(fā)。
房地產(chǎn)抵押應(yīng)辦理抵押登記，由縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的部門辦理；因處分抵押房產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的，應(yīng)辦理過戶登記。